Na avaliação de imóveis é sempre um desafio a montagem de amostras de dados com qualidade, visto que cada propriedade é única e apresenta particularidades. Dessa forma, a base amostral é composta por dados coletados na região, que inevitavelmente apresentarão diferenças em relação ao imóvel em avaliação e aos demais dados referenciais da amostra.
Para corrigir essas diferenças as normas de avaliação da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), juntamente com outras instruções normativas e a própria doutrina, fornecem um conjunto de técnicas, fórmulas e ferramentas de avaliação.
O “Fator Fonte” lida com um aspecto representativo na amostra de dados: os imóveis que estão sendo ofertados para venda ou locação, mas ainda não foram negociados. É uma prática comum, entre os ofertantes e proprietários, colocar um valor um pouco mais alto para iniciar a negociação, permitindo uma futura concessão de desconto durante a negociação para finalizar o negócio sem uma perda significativa. Esse desconto é aplicado sobre uma pequena “gordura” no valor originalmente anunciado, facilitando a conclusão da transação.
A observância deste comportamento, já tratado como quase uma “cultura” deve ser considerada na produção dos Laudos de Avaliação de Imóveis. Nesse sentido, o avaliador distingue dados relativos a imóveis ofertados para venda e dados relativos a transações recentes. Em dados de oferta, normalmente é aplicado um redutor de cerca de 10% para que os valores representem melhor o valor real de negociação, que é o principal objetivo da avaliação – determinar o Valor de Mercado do imóvel.
Tanto na norma quanto na doutrina encontramos publicações que abordam o “Fator Oferta”:
A Norma para a avaliação de imóveis urbanos do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) de 2011 trata do Fator Oferta no item 10.1, estabelecendo que a superestimativa dos dados de oferta deve ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado.
A Norma 2019 do Instituto de Engenharia, nas Avaliações de Imóveis na Capital (São Paulo), emprega o Fator Fonte de “0,90” como regra, reduzindo em 10% o valor global ofertado.
A ABNT NBR 14.653 – Parte 2 aborda a influência das variáveis independentes, incluindo oferta ou transação, e ressalta que o Fator Oferta diferencia os imóveis transacionados.
O IBAPE Nacional cita a ABNT NBR 14.653-2:2011, que admite o emprego de eventos ofertados na determinação do valor de mercado, exigindo a ponderação das superestimativas presentes nesses preços.
O Manual de Avaliação de Imóveis do Patrimônio da União também reconhece a possibilidade de tratamento prévio dos preços observados, utilizando um único fator de homogeneização.
A Coletânea de Artigos de Avaliação de Imóveis da Caixa Econômica Federal destaca a aplicação do Fator Fonte como prática comum, usando o fator 0,90 para transformar preços de oferta em condições de transação.
Dessa forma, a adoção de um Fator de Fonte se estabelece como uma necessidade na avaliação de imóveis, que permitirá ajustar os dados de oferta para melhor refletir o valor real de negociação, garantindo avaliações mais precisas e confiáveis.
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