A identificação do mercado a ser estudado é um dos primeiros passos adotados pelas empresas de avaliação de imóveis em Campinas. A cada trabalho a ser realizado, o avaliador deverá diagnosticar a região de situação com a análise da circunvizinhança, etapa que vai trazer vários subsídios que auxiliarão na compreensão dos mecanismos de formação de valor da região.
O estudo dos valores ofertados, por exemplo, vai dimensionar o peso dos polos influenciantes como a facilidade de acesso, a vizinhança, a proximidade de shoppings centers, praças, comércio, etc. que são pontos valorizantes, e de outro lado, a proximidade de favelas, cursos d’água, aterro sanitário, etc. que são polos desvalorizantes.
Outros aspectos também serão estudados nesta etapa como a densidade de ocupação residencial e comercial, a qualidade das opções de acesso, a existência de transporte público, nível de ruído, etc. Nesta fase também são analisados outros indicadores de mercado como vacância e estoque de imóveis da mesma tipologia, por exemplo.
Uma vez vistoriado o imóvel e identificada a região de situação, são realizados estudos para levantamento de dados de mercado que estejam em oferta ou tenham sido transacionados recentemente. Este estudo resultará na composição de uma amostra representativa do comportamento do mercado imobiliário da região.
As diferenças e discrepâncias dos dados da amostra em relação às características do imóvel em avaliação exigirão tratamento de correção, de modo a trazer cada um dos elementos referenciais para a situação do imóvel avaliando quanto às suas características qualitativas e quantitativas.
De acordo com a quantidade de dados e a qualidade da amostra, será definido o tratamento de homogeneização a ser adotado. Uma amostra mais ampla, com número maior de dados, permitirá a utilização da regressão linear através de inferência estatística. No caso de impossibilidade de montagem de uma amostra numerosa, tem-se a opção do tratamento por fatores, em que cada uma das características dos imóveis observados será tratada em relação ao imóvel avaliando, de modo a corrigir as variações de características.
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