A avaliação de imóveis é um processo técnico que envolve a análise de uma série de fatores, que vão desde análise da localização, das características físicas e o estado de conservação do imóvel até o comportamento do mercado de forma local e regional com estudo do potencial de aceitação do bem. O valor de mercado de um imóvel seria “o preço que um vendedor estaria disposto a aceitar, e um comprador a pagar, ambos perfeitamente bem informados e dentro de circunstâncias normais, objetivas e subjetivas, para um determinado bem”, conforme definição do Engenheiro Mexicano Enrique Lira Montes de Oca, entretanto, várias definições técnicas são aperfeiçoadas pelos normativos publicados pela ABNT e pelo IBAPE.
Em situações de disputa judicial envolvendo imóveis, é comum que o juiz solicite a presença de um perito avaliador de imóveis para esclarecer questões essenciais. O perito é intimado a aceitar a tarefa e informar o valor dos honorários. Se ambas as partes concordarem com a proposta de honorários, o juiz prossegue, solicitando a nomeação de assistentes técnicos e a apresentação de quesitos iniciais.
Nesses quesitos iniciais, cada parte formula perguntas alinhadas aos seus interesses na disputa. Essas perguntas abordam aspectos como características do imóvel, localização, estado de conservação, funcionalidade e condições do mercado imobiliário. Em tais processos judiciais, uma das partes busca apontar os atributos valorizantes, enquanto a outra busca minimizar a influência de determinados atributos na formação de valor do bem. Essa divergência de interesses é uma constante quando há uma demanda judicial.
É comum, antes da realização da perícia, que o processo traga duas avaliações distintas do(s) imóvel(eis) em questão no processo, uma feita pela parte autora e outra pela parte ré. É nesse estágio inicial que as partes têm a oportunidade de fornecer ao processo Laudos de Avaliação de qualidade técnica. Isso permite destacar elementos e atributos relevantes para a precificação do imóvel, os quais o perito designado pelo tribunal pode considerar em sua própria perícia. Essa etapa se mostra oportuna, uma vez que argumentos bem fundamentados podem lançar luz sobre aspectos relevantes que, de outra forma, poderiam passar despercebidos.
Assim, é importante que a parte demandante possua uma avaliação de imóveis confiável e bem fundamentada.
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